“Is het nu een kopers- of een verkopersmarkt?”
Deze vraag horen we vaak. Het is een beetje alsof je vraagt: “Hoe is het weer vandaag in de VS?” Nou, net als op de huidige huizenmarkt is het hier warm en daar koud. Eerder dit jaar zagen we kopers wachten op dalende huizenprijzen en weinig concurrentie, terwijl veel verkopers de stijgende prijzen en hevige concurrentie verwachtten die we in 2021 hebben ervaren. Maar de dingen zijn veranderd.
Nu staan meer verkopers aan de zijlijn – velen voelen zich opgesloten in hun huidige rentetarieven – en als gevolg daarvan neemt het aanbod af. In feite zijn nieuwe vermeldingen de laagste sinds 2004 in markten waar Opendoor actief is. Toch blijft de kooplust bestaan.
Opgesloten in deze periode van verwachting versus realiteit, hebben we mensen van verschillende generaties en in de VS ondervraagd om de verschillende denkwijzen van kopers en verkopers te begrijpen, inclusief wat hen ‘s nachts wakker houdt, wat ze verwachten in huizenaanbiedingen en welke partij de overhand heeft . Dit is wat we hebben gevonden.
Kopers en verkopers zijn het erover eens: het is momenteel moeilijk
Als het gaat om de huidige staat van de huizenmarkt, hebben onze gegevens drie dingen onthuld waar kopers en verkopers het duidelijk over eens zijn: ze denken dat het nog steeds concurrerend is; beide partijen maken zich grote zorgen over de rentetarieven; en ze vinden huizen te duur.
Het was verrassend om te horen dat mensen vinden dat huizen momenteel te duur zijn, omdat we niet zien dat kopers hun verhuizing uitstellen. In feite kopen ze huizen in een zeer snel tempo. Marktvrijheid in het hele land, het percentage van de voorraad dat elke dag wordt verkocht, is ongeveer 3% – een zeer gezond doorverkooppercentage. Zozeer zelfs dat woningen in 2023 sneller verkopen dan in 2019 jaar toen de nieuwbouw steeg, namen de woningaankopen toe en nam de betaalbaarheid toe. Op basis van dit onderzoek lijkt er een discrepantie te bestaan tussen hoe mensen zich voelen en wat ze werkelijk doen.
Als het om concurrentie gaat, gelooft de meerderheid van de ondervraagde kopers en verkopers (65%) dat huizen op de markt meerdere aanbiedingen zullen krijgen. En dit zou de reden kunnen zijn waarom slechts de helft van de kopers (50%) zei er zeker van te zijn dat ze gemakkelijk een huis kunnen kopen, en verwachten dat ze een biedingsoorlog zullen moeten aangaan. Dit sentiment is het hoogst onder jongere aspirant-kopers die pessimistischer zijn over hun kansen op het winnen van hun droomhuis.
Sinds de shell shock van de financiële crisis van 2008-2009, het woningaanbod is krapper geworden en Gen Z en millennials hebben de vastgoedmarkt betreden. Omdat minder huizen meer concurrentie kunnen betekenen, lijkt afdingen de norm te zijn geworden voor jongere kopers. Maar moet dat voor altijd zo zijn? Wij denken van niet.
Verder vindt bijna 70% van de kopers en verkopers dat huizen onredelijk geprijsd zijn. Daarvan vindt maar liefst 93% dat huizen op de huidige markt te duur zijn.
Gevraagd naar de zorgen over de huizenmarkt, gaven zowel kopers als verkopers de rente op de eerste plaats, terwijl de betaalbaarheid van een huis en een zwakke economie respectievelijk op de tweede en derde plaats kwamen. Economische zorgen kunnen voor aarzeling zorgen, waardoor sommige kopers en verkopers ervoor kiezen om hun verhuizing helemaal uit te stellen. Degenen die hun verhuizing uitstellen, zeggen eerder dat de betaalbaarheid van huisvesting een van hun twee grootste zorgen over de huizenmarkt is, in vergelijking met degenen die hun verhuizing niet uitstellen (56% vs. 48%).
Bovendien heeft slechts 43% van de uitstellers 50% of meer overwaarde in hun woning, vergeleken met 53% van de actieve verhuizers. En uitstellers zijn minder snel eigenaar van hun huis – 20% vergeleken met 30% van de actieve verhuizers. Grotere rijkdom resulteert waarschijnlijk in meer flexibiliteit om te verhuizen en de mogelijkheid om een sterker bod uit te brengen. Daarom zijn degenen die actief verhuizen bereid om hogere rentetarieven te accepteren voor het juiste huis.
De zorgen over de vastgoedmarkt nemen toe met de leeftijd, vooral als het om de rente gaat. Babyboomers zijn het meest bezorgd (86%), waarschijnlijk vanwege het feit dat ze al eerder volatiele rentevoeten hebben meegemaakt. Gen Z maakte zich met 62% het minst zorgen, met millennials (75%) en Gen X (77%) ergens tussenin.
Verrassend genoeg waren de respondenten niet gealarmeerd door het gebrek aan woningaanbod. Slechts 34% van de kopers en verkopers noemde het gebrek aan aanbod echter een punt van zorg gegevens toont aan dat er aanzienlijke onderbouw is in de VS. Het gebrek aan woningaanbod is waarschijnlijk een grote drijfveer voor stijgende huizenprijzen en lagere betaalbaarheid. Terwijl mensen zich geen zorgen maken over het aanbod, maakt 72% zich zorgen over het bijproduct ervan: lage betaalbaarheid.
Wat over de toekomst? Hangt af van welke generatie je het vraagt.
Hoewel meer dan 60% van de kopers en verkopers het erover eens is dat de economie het dit jaar moeilijk zal hebben, is er enige onenigheid als het gaat om prijsverwachtingen en voorspellingen. Op de vraag of de huizenprijzen in 2023 gaan stijgen, zijn kopers en verkopers gelijk verdeeld. Maar kijkend over generaties, neemt de kloof toe: meer jongere respondenten anticiperen op stijgende huizenprijzen in vergelijking met hun ouderen.
Als het gaat om daadwerkelijk bieden, verwachten verkopers en kopers verschillende dingen. De meerderheid van de kopers (73%) is van plan om op of onder de vraagprijs te bieden, terwijl 36% van de verkopers een bod boven de vraagprijs verwacht.
Deze verwachtingen zijn consistent in alle leeftijdsgroepen, hoewel meer overdreven: kopers van babyboomers zijn op jacht naar deals. Zo’n 80% zegt van plan te zijn een bod uit te brengen op een woning voor of onder de vraagprijs, en slechts 14% is bereid om een bod te doen daarboven.
Gemeenschappelijke basis vinden: waar kopers en verkopers van alle leeftijden naast elkaar kunnen bestaan.
Als het gaat om waargenomen onderhandelingsmacht, zijn de meeste van onze respondenten het erover eens dat verkopers nog steeds de overhand hebben. Dit kan een restsentiment zijn van de populaire verkopersmarkt tijdens de pandemie of de algemene periode onderaanbod van woningen, maar het roept nog steeds de vraag op: kunnen kopers en verkopers een gemeenschappelijke basis vinden? Wij geloven dat het antwoord ja is.
Aangezien verkopers nog steeds een waargenomen voorsprong hebben, is het belangrijk om precies te begrijpen wat ze willen. Onze gegevens benadrukken drie vereisten: zekerheid, snelheid en contant geld.
De meerderheid van de verkopers (87%) zegt dat de zekerheid dat een bod niet doorgaat voor hen enorm belangrijk is. Maar met veel kopers die met financieringsuitdagingen worden geconfronteerd en op zoek zijn naar een betere deal, is het aantal contractannuleringen aanzienlijk toegenomen. Vandaag valt 18% van de huizenverkopen weg, het op één na hoogste percentage sinds 2014. Bovendien wil 74% van de verkopers zo snel mogelijk verkopen en zegt 58% van de verkopers dat het belangrijk is om een bod in contanten te ontvangen.
Het goede nieuws is dat zowel potentiële verkopers (76%) als kopers (80%) bereid zijn concessies te doen om hun proces te versnellen. De top drie concessies die kopers en verkopers bereid zijn te doen? Flexibiliteit op de sluitingsdatum, betalen voor inspectiekosten en betalen voor sluitingskosten.
Hoewel we afzonderlijk rapporteren over kopers en verkopers, overlappen deze populaties elkaar in werkelijkheid – 72% van de verkopers zijn ook kopers. Dit betekent dat als het moeilijk is om te kopen, het moeilijk is om verder te gaan met de verkoop. Dus in plaats van te discussiëren over de vraag of het een verkopersmarkt of een kopersmarkt is, hopen we dat huizenverkopers en potentiële kopers van alle generaties met de juiste tools en middelen een huis kunnen vinden waar ze van houden en dat ze zich kunnen veroorloven.
Of je nu een Gen Z-koper bent die aarzelt om verder te gaan vanwege de prijzen of een Baby Boomer-verkoper die klaar is om te verhuizen, Opendoor heeft oplossingen. Kijk hoe we dat kunnen hulp Vandaag.
Methodologie: dit is een onderzoek onder huidige en toekomstige (komende 3 jaar) huizenkopers en -verkopers van alle demografische categorieën in de leeftijd van 21-75 jaar. Landelijk zijn er in maart 2023 in totaal 833 interviews afgenomen.
Amit Arora is de VP, Head of Investments bij Opendoor
