Als je net je e-mail hebt gecontroleerd en een estoppelcertificaat hebt ontvangen, lijkt het misschien ingewikkeld en verwarrend. Het kan verleidelijk zijn om het stuk papier in de prullenbak te gooien of gewoon het certificaat te ondertekenen zonder de volledige voorwaarden van de overeenkomst te kennen. Toch zijn estoppel-certificaten belangrijke juridische documenten die zorgvuldig moeten worden bekeken – wanneer ze worden genegeerd, kunnen er risico’s ontstaan voor u, uw verhuurder of een potentiële koper van het gebouw waarin u huurt. Het is belangrijk om te weten wat een estoppel-certificaat is, als u ‘ opnieuw verplicht zijn om het te ondertekenen, en hoe u uw rechten als huurder kunt beschermen.
Wat is een estoppelcertificaat?
Een estoppel certificaat is een juridisch document ondertekend door een huurder dat de huidige voorwaarden van een huurovereenkomst bevestigt. De Zwarte wet Woordenboek definieert een uitsluitingscertificaat als een “schriftelijke, ondertekende bepaling van eerder vastgestelde feiten die latere tegenspraak of herroeping van deze feiten voorkomen”. Dit certificaat wordt meestal gebruikt wanneer het gebouw wordt verkocht of geherfinancierd, en het werkt om zowel de huurder als de koper van een woning te beschermen. De koper of geldschieter moet due diligence uitvoeren en ervoor zorgen dat de huurders van het gebouw een goede reputatie hebben en dat er geen ongeschreven afspraken zijn tussen de huurders en de verhuurder met betrekking tot huur, voorzieningen of toegang.
Het estoppelcertificaat heeft meerdere functies. Het kan verduidelijken en bevestigen of de huur al dan niet volledig is betaald door de huurder of dat de huurder vorderingen heeft op de verhuurder. Het kan ook ongeschreven afspraken tussen huurders en de verhuurder schetsen om ervoor te zorgen dat deze afspraken in de toekomst worden gerespecteerd. In sommige gevallen kunnen er ook ontruimingsattesten nodig zijn als u uw appartement onderverhuurt. Gewone dingen inbegrepen in een estoppelcertificaat zijn:
- Wanneer de huurovereenkomst is begonnen, wanneer deze eindigt en of deze is verlengd
- De hoogte van de huur en of er sprake is van te late of achterstallige betalingen
- Contactgegevens voor zowel de verhuurder als de huurders
- Een verklaring om te verifiëren dat de huurovereenkomst “volledig van kracht is”, wat betekent dat er geen wijzigingen zijn aangebracht.
- Alle ongeschreven wijzigingen aan het huurcontract sinds de eerste ondertekening
Als u toegang heeft tot opslagruimte, huisdierentoeslag, parkeergelegenheid of enige andere voorziening die niet in de huurovereenkomst is opgenomen, moet dit worden opgenomen in het uitsluitingscertificaat om ervoor te zorgen dat deze regeling van kracht blijft.
Voor welke soorten onroerend goed is een estoppelcertificaat vereist?
Er zijn een paar soorten eigenschappen waar uitsluitingscertificaten nuttig of vereist kunnen zijn.
- Woont u in een appartementencomplex, dan heeft u hoogstwaarschijnlijk een uitsluitingsclausule in uw huurovereenkomst staan. Dit beschermt alle betrokken partijen bij herfinanciering of verkoop van het onroerend goed. Bovendien, als u wettelijk een onderhuurovereenkomst hebt, kan van u worden verlangd dat de onderhuurder een estoppelcertificaat ondertekent om ervoor te zorgen dat zij alle voorwaarden van het woonarrangement begrijpen en ermee instemmen. Controleer de voorwaarden van uw huurcontract voor meer duidelijkheid.
- Ook bij de verkoop van bedrijfspanden is vaak een estoppelverklaring vereist. De huur van deze woningen is meestal erg hoog. Wanneer een verhuurder kantoren of bedrijven verkoopt of herfinanciert, zal de nieuwe koper of geldschieter vaak het certificaat nodig hebben om zichzelf te beschermen. In sommige gevallen kunnen de voorwaarden voor het verlengen of verlengen van de huurovereenkomst voor een commercieel onroerend goed onduidelijk zijn en kan het estoppelcertificaat overschrijven de oorspronkelijke voorwaarden van de huurovereenkomst. Dit maakt het voor beide partijen nog belangrijker om de voorwaarden van het uitsluitingscertificaat te begrijpen en te zien of deze verschillen van de oorspronkelijke huurovereenkomst.
- Eengezinswoningen kunnen ook verplicht worden een onteigeningsverklaring te ondertekenen. Het komt minder vaak voor, maar als uw huis in bewaring is gegeven, kan een vereniging van huiseigenaren (als u die heeft) een estoppelcertificaat eisen.
Waarom is het estoppelcertificaat belangrijk?
Het estoppelcertificaat beschermt de huurder, de verhuurder en de potentiële koper van de huurwoning. Alvorens een huurwoning te kopen, moet een koper bevestigen dat de huurovereenkomsten voor een gebouw volledig van kracht zijn en een goede reputatie hebben alvorens te kopen om zichzelf te beschermen tegen financiële schade. Als er openstaande betalingen zijn voor een huurovereenkomst, moet de koper hiervan op de hoogte worden gesteld. Het uitsluitingscertificaat kan ook eventuele tijdlijnen verduidelijken voor het verlengen of vernieuwen van een huurovereenkomst die mogelijk niet in de oorspronkelijke huurovereenkomst staat vermeld. Als er verschillen zijn met betrekking tot de hoogte van de huur, kan het certificaat de nieuwe koper ook beschermen tegen financiële risico’s. Als het gebouw bijvoorbeeld van eigenaar verandert (zonder de ondertekening van een estoppelcertificaat), zou een huurder kunnen beweren slechts $ 1000 aan huur te betalen als in de huurovereenkomst staat dat hij $ 1275 betaalt, wat de nieuwe koper financieel misleidt.
Aan de andere kant worden huurders ook beschermd door uitsluitingscertificaten, vooral als ze overeenkomsten hebben met de verhuurder die niet in de huurovereenkomst staan. Als de verhuurder bijvoorbeeld had beloofd reparaties aan het appartement uit te voeren, moet de nieuwe koper hiervan op de hoogte worden gesteld, zodat hij de reparatie kan uitvoeren of kan onderhandelen over de voorwaarden van de overeenkomst. Als u een huurovereenkomst heeft waarin huisdieren niet zijn toegestaan, maar u een overeenkomst heeft met uw huisbaas die uw huisdier toestaat, moet dit in het certificaat worden opgenomen om ervoor te zorgen dat u uw huisdier kunt houden als het gebouw van eigenaar verandert.
Wat te doen als u een uitzettingsbewijs ontvangt
Als een verhuurder u een estoppelcertificaat stuurt, kan er een klein raam tijd voor u om het te voltooien. Hoewel tijd van cruciaal belang is, moet u het uitsluitingscertificaat niet ondertekenen voordat u een paar dingen hebt overwogen. Het is mogelijk dat u niet verplicht bent om het certificaat te ondertekenen. U moet uw huurovereenkomst bekijken om te controleren of er een bepaling is die u verplicht om een uitsluitingscertificaat te ondertekenen (en zo ja, binnen welk tijdsbestek u dit moet ondertekenen en terugsturen). Als er geen clausule is over het ondertekenen van het certificaat, controleer dan de lokale en nationale wetten om te zien of u gemachtigd bent om het certificaat te ondertekenen. Als u merkt dat u volgens uw huurovereenkomst of staatswet verplicht bent om het uitsluitingscertificaat dat u heeft ontvangen te ondertekenen, is het absoluut noodzakelijk dat u dit doet. Huurders die het certificaat niet tijdig ondertekenen, schenden hun huurovereenkomst en kunnen worden uitgezet. Zelfs als u het uitsluitingscertificaat niet hoeft te ondertekenen, moet u toch de voordelen van ondertekening overwegen om ervoor te zorgen dat uw rechten worden beschermd.
Als u ervoor kiest of gemachtigd bent om de uitsluitingsverklaring te ondertekenen, moet u de verklaring en uw huurovereenkomst zorgvuldig vergelijken om ervoor te zorgen dat de uitsluitingsverklaring alle aspecten van uw woonsituatie weerspiegelt. Er kunnen verschillen zijn in wat er in het huurcontract staat en de overeenkomst die u momenteel met uw verhuurder heeft – dit kan van alles zijn, van een prijsverschil in huur tot uw gebruik van een opslagruimte of lift. Zit je in een huurwoning, dan is het verstandig om te tekenen om ervoor te zorgen dat je appartement ook in de toekomst huurwoning blijft. Markeer bij het bekijken van het uitsluitingscertificaat eventuele inconsistenties tussen uw huurovereenkomst en het certificaat en spreek hierover met uw verhuurder. Het is essentieel om ervoor te zorgen dat uw huurdersrechten worden beschermd als het gebouw van eigenaar verandert. Als u en uw verhuurder het niet eens zijn over de inconsistenties tussen het certificaat en de huurovereenkomst, moet u dit mogelijk doen raadplegen een vastgoedadvocaat.
Ga voorzichtig verder!
Hoewel estoppel-certificaten hoofdpijn lijken, zijn ze een belangrijk juridisch document om alle betrokken partijen te beschermen. Als u het uitsluitingscertificaat ondertekent, loopt u geen enkel risico zolang het certificaat en de voorwaarden van uw huurovereenkomst overeenkomen. Komen ze niet overeen, zorg er dan voor dat uw ongeschreven afspraken worden gehonoreerd in het certificaat. Het niet ondertekenen van het document wanneer u hiertoe verplicht bent, kan leiden tot uw uitzetting, en als een ongeschreven overeenkomst tussen u en uw huisbaas buiten het uitsluitingscertificaat wordt gelaten, kunt u in gevaar worden gebracht. Je wilt niet in de situatie komen dat je een huisdier moet afstaan omdat er geen huisdierentoeslag in het huurcontract staat, of je huur onterecht wordt verhoogd. Evenzo wil de koper van het gebouw het onroerend goed niet kopen zonder de voorwaarden van de huurovereenkomsten te begrijpen. Het is belangrijk dat iedereen op dezelfde golflengte zit om geen blijvende problemen te veroorzaken. Als u en uw huisbaas het niet eens zijn of als u aanvullende vragen heeft, is het altijd een goed idee om juridisch advies in te winnen om uw rechten te beschermen.
